Vai trò chủ đầu tư trong các dự án bất động sản

Vai trò chủ đầu tư đối với mỗi dự án bất động sản là không thể phủ nhận. Bởi mọi quyền quyết định như lựa chọn nhà thầu, kiểm định chất lượng, quản lý chi phí, tiến độ… Đều thuộc thẩm quyền của chủ đầu tư dự án BĐS. Vậy cụ thể chủ đầu tư có vai trò, trách nhiệm và quyền hạn như thế nào? Bài viết sau sẽ đem đến cho bạn một cái nhìn chi tiết nhất về vấn đề này.

Khái niệm chung về chủ đầu tư

Chủ đầu tư là gì?

Chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức hoặc cơ quan nắm giữ nguồn vốn. Đó có thể là nguồn vốn do chủ đầu tư sở hữu, vốn vay hoặc được giao từ người khác. Chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý và sử dụng nguồn vốn đó để đầu tư vào các hoạt động xây dựng, thi công dự án. Người quyết định đầu tư sẽ chỉ định chủ đầu tư khi lập hoặc phê duyệt dự án.

Quyền của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có những quyền hạn như sau:

• Tự thực hiện toàn bộ các hạng mục của dự án. Bao gồm khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát…
• Nếu không tự thực hiện được thì có thể lựa chọn nhà thầu đủ năng lực để thực hiện  
• Thỏa thuận và ký kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu
• Giám sát và yêu cầu nhà thầu thực tuân theo đúng hợp đồng
• Kiểm tra và phê duyệt các biện pháp thi công, đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường
• Yêu cầu các cá nhân và tổ chức có liên quan phối hợp thực hiện công việc
• Cùng với một số những quyền hạn khác theo pháp luật quy định

Vai trò của chủ đầu tư

Để xác định vai trò và trách nhiệm của chủ đầu tư bất động sản. Chúng ta cần căn cứ dựa trên loại hình dự án được giao phó cho chủ đầu tư đó. Trên thực tế người quyết định đầu tư cũng có khá nhiều tác động tới dự án và chủ đầu tư. Tuy nhiên vai trò, trọng trách của chủ đầu tư dự án vẫn vô cùng quan trọng.

Đó là những người trực tiếp quản lý và điều phối dự án về mọi khía cạnh. Từ phê duyệt thiết kế cho tới kiểm định chất lượng vật tư, thiết bị, chất lượng thi công… Chủ đầu tư cũng có trách nhiệm phải giám sát, kiểm tra các hoạt động trên công trường. Người quyết định đầu tư có quyền sa thải nếu chủ đầu tư không có đủ năng lực. Không đáp ứng được những yêu cầu đặt ra.

Quy định về vai trò của chủ đầu tư trong Luật Xây dựng 2014

Căn cứ trên Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư được quy định như sau:

Nếu người quyết định đầu tư dự án là Thủ tướng Chính phủ. Thì tổ chức, cơ quan được Thủ tướng Chính phủ giao trọng trách sẽ là chủ đầu tư. Chủ đầu tư có quyền dự toán, phê duyệt thiết kế… Và thực hiện đầy đủ các quyền của người quyết định đầu tư.

Nếu nguồn vốn cho dự án đến từ ngân sách Nhà nước, cơ quan Chính phủ, cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh/huyện… Thì chủ đầu tư sẽ là đơn vị được giao quyền sử dụng, quản lý vốn đầu tư. Hoặc Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành.

Nếu nguồn vốn cho dự án đến từ ngân sách cấp xã, chủ đầu tư sẽ là UBND cấp xã.

Nếu dự án nằm trong lĩnh vực an ninh – quốc phòng. Người quyết định đầu tư sẽ quyết định chủ đầu tư phù hợp với điều kiện cụ thể.

Nếu nguồn vốn cho dự án đến từ vốn nhà nước ngoài ngân sách và người quyết định đầu tư là các tổng công ty, tập đoàn kinh tế nhà nước. Thì Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành hoặc khu vực, đơn vị được giao vốn sẽ là chủ đầu tư.

Nếu vốn cho dự án đến từ những nguồn khác. Thì chủ đầu tư chính là chủ thể sở hữu vốn hoặc vay vốn để tiến hành dự án.

Nếu vốn cho dự án là nguồn vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư sẽ do các bên góp vốn quyết định.

Đối với dự án PPP, nhà đầu tư sẽ thành lập doanh nghiệp dự án làm chủ đầu tư.

Vai trò của chủ đầu tư trong việc lập và quản lý dự án

Quyền của chủ đầu tư

• Tự lập và quản lý dự án nếu đáp ứng đủ điều kiện về năng lực
• Yêu cầu các đơn vị có liên quan cung cấp các tài liệu, thông tin liên quan tới lập và quản lý dự án
• Lựa chọn và ký hợp đồng với nhà thầu tư vấn
• Tổ chức và quản lý dự án
• Thành lập hoặc giải thể Ban quản lý dự án theo thẩm quyền

Nghĩa vụ của chủ đầu tư

• Xác định nội dung, yêu cầu lập dự án
• Cung cấp tài liệu và thông tin cần thiết có liên quan nếu thuê nhà thầu tư vấn lập dự án
• Nghiệm thu kết quả lập dự án và lưu lại hồ sơ lập dự án
• Lựa chọn nhà thầu tư vấn đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực
• Chịu trách nhiệm về tính chính xác và cơ sở pháp lý của các tài liệu, thông tin cung cấp cho nhà thầu tư vấn
• Lựa chọn các cá nhân hoặc đơn vị đủ kinh nghiệm, năng lực nhằm thẩm tra dự án
• Kiểm tra giám sát và đôn đốc việc lập và thực hiện dự án

Vai trò của chủ đầu tư trong khảo sát bất động sản

Quyền của chủ đầu tư

• Tự tiến hành khảo sát nếu có đủ năng lực và điều kiện
• Thỏa thuận, ký hợp đồng với nhà thầu khảo sát xây dựng
• Yêu cầu nhà thầu khảo sát tuân thủ đúng hợp đồng đã ký kết
• Kiểm tra phê duyệt nhiệm vụ khảo sát và giao nhiệm vụ cho nhà thầu
• Điều chỉnh nhiệm vụ khảo sát phù hợp với thiết kế xây dựng
• Tạm dừng, đình chỉ hoặc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu nếu không đáp ứng được điều kiện về năng lực

Nghĩa vụ của chủ đầu tư

• Nếu không tự thực hiện được công tác khảo sát, chủ đầu tư phải lựa chọn nhà thầu đủ năng lực để thực hiện công việc
• Cung cấp đầy đủ các tài liệu và thông tin phục vụ khảo sát cho nhà thầu
• Đặt ra các yêu cầu, tiêu chí cần đạt được sau khi khảo sát
• Tạo điều kiện để nhà thầu thực hiện nhiệm vụ
• Giám sát quá trình khảo sát, nghiệm thu và phê duyệt kết quả
• Bồi thường nếu các tài liệu, thông tin cung cấp cho nhà thầu không đúng, không phù hợp

Vai trò của chủ đầu tư trong việc thiết kế xây dựng

Quyền của chủ đầu tư

• Tự tiến hành công việc thiết kế nếu đáp ứng được các điều kiện về năng lực
• Thỏa thuận, ký kết hợp đồng với nhà thầu thiết kế
• Yêu cầu nhà thầu điều chỉnh, bổ sung thiết kế sao cho phù hợp
• Nếu nhà thầu không đồng ý điều chỉnh thiết kế, chủ đầu tư được phép chỉ định nhà thầu khác
• Tạm dừng, đình chỉ hoặc chấm dứt hợp đồng thiết kế

Nghĩa vụ của chủ đầu tư

• Nếu không đủ năng lực, chủ đầu tư phải lựa chọn được nhà thầu thiết kế đáp ứng đủ điều kiện đặt ra
• Xác định và phân công nhiệm vụ thiết kế công trình
• Cung cấp cho nhà thầu thiết kế đầy đủ các tài liệu và thông tin liên quan
• Tuân thủ đúng các điều khoản trong hợp đồng đã ký với nhà thầu thiết kế
• Trình phê duyệt thiết kế và nộp phí thẩm định thiết kế
• Lưu trữ lại toàn bộ các hồ sơ thiết kế công trình
• Nếu vi phạm các điều khoản trong hợp đồng phải có nghĩa vụ bồi thường

Vai trò của chủ đầu tư trước, trong và sau quá trình thi công

Lựa chọn nhà thầu và xác định quyền hạn

Dựa trên Điều 112 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm lựa chọn đơn vị xây dựng có đủ năng lực để tham gia thực hiện dự án. Bao gồm tư vấn thiết kế, thi công, giám sát thi công, thí nghiệm kiểm định chất lượng xây dựng… Nhà thầu thi công phải có đủ năng lực xây dựng loại và cấp công trình được giao.

Tiếp đó, chủ đầu tư cần lập ra hệ thống quản lý chất lượng. Xác định nhiệm vụ và quyền hạn của các cá nhân trong hệ thống đó. Thông báo về nhiệm vụ, quyền hạn của nhà thầu có chức năng giám sát thi công dự án cho các bên có liên quan.

Phối hợp giải phóng mặt bằng

Chủ đầu tư cũng có nghĩa vụ tham gia, phối hợp với UBND các cấp trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Sau đó bàn giao mặt bằng cho nhà thầu chịu trách nhiệm thi công dự án.

Thực hiện công tác kiểm tra trước khi thi công

Chủ đầu tư cần dựa trên quy định của Điều 72 Luật Xây dựng để kiểm tra các điều kiện khởi công dự án. Kiểm tra năng lực của nhà thầu thi công về mọi mặt. Từ nhân lực cho tới các thiết bị thi công, hệ thống quản lý chất lượng, phòng thí nghiệm chuyên ngành… Sau đó so sánh với các thông tin có trong hợp đồng xây dựng và hồ sơ dự thầu. Kiểm tra, so sánh kế hoạch bố trí nhân lực của nhà thầu chịu trách nhiệm giám sát với điều kiện đặt ra trong hợp đồng xây dựng.

Kiểm tra và giám sát trong quá trình thi công

Trong quá trình thi công dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và giám sát. Đầu tiên là kiểm tra chất lượng của các vật tư, thiết bị dùng cho công trình. Nếu cần có thể tiến hành các thí nghiệm kiểm tra chất lượng. Kiểm tra các biện pháp thi công dự án. Trong đó có các biện pháp đảm bảo an toàn, bảo vệ môi trường.

Giám sát và đôn đốc việc triển khai dự án của các nhà thầu. Kiểm định chất lượng của các hạng mục công trình. Nếu thấy có bất hợp lý, sai sót thì cần yêu cầu các nhà thầu điều chỉnh ngay. Tạm dừng hoặc đình chỉ thi công đối với các nhà thầu thi công không đáp ứng yêu cầu. Trong trường hợp có phát sinh, vướng mắc. Chủ đầu tư cũng cần chủ trì và phối hợp giải quyết cùng các bên liên quan.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể tự mình giám sát hoặc thuê nhà thầu tư vấn giám sát toàn bộ hoặc một phần các công việc.

Quản lý chi phí xây dựng và sử dụng vốn có hiệu quả

Dựa trên các bản vẽ thi công, thiết kế kỹ thuật, các hạng mục công việc cần thực hiện. Cùng với đó là hệ thống định giá xây dựng do Nhà nước ban hành. Chủ đầu tư sẽ phải đưa ra dự toán xây dựng tổng thể và chi tiết. Bao gồm các nội dung như chi phí thiết bị, xây dựng, quản lý dự án, tư vấn đầu tư, chi phí dự phòng…

Chủ đầu tư cũng là người định giá bất động sản, định mức giá xây dựng… Nếu cần thiết có thể điều chỉnh cơ cấu dự toán xây dựng, điều chỉnh chi phí xây dựng. Tuy nhiên phải kìm hãm chi phí xây dựng vượt quá mức dự toán đã phê duyệt. Quản lý chặt chẽ việc sử dụng vốn, phân bổ hợp lý và đúng mục đích.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng có nghĩa vụ phải tạm ứng và thanh toán hợp đồng theo đúng quy định đã nêu ra trong hợp đồng. Mua bảo hiểm hoặc ủy quyền mua bảo hiểm cho nhà thầu thông qua hợp đồng xây dựng nếu dự án yêu cầu. Lập Báo cáo quyết toán vốn đầu tư xây dựng sau khi công trình đã hoàn thành.

Vai trò của chủ đầu tư sau khi dự án hoàn thành

Sau khi dự án đã hoàn thành, chủ đầu tư cần kiểm tra tài liệu dùng để nghiệm thu. Kiểm tra và xác nhận bản vẽ hoàn công. Nếu có yêu cầu từ cơ quan quản lý Nhà nước hoặc nghi ngờ về chất lượng. Chủ đầu tư cũng cần tổ chức kiểm định lại chất lượng công trình. Cuối cùng là nghiệm thu công trình và lập hồ sơ hoàn thành dự án.

Lập báo cáo quyết toán hoàn thành dự án, bao gồm các nội dung sau:

• Nguồn vốn đầu tư thi công dự án
• Tổng chi phí đề nghị quyết toán
• Chi phí thiệt hại trong quá trình thi công đầu tư
• Chi phí được phép không tính vào giá trị tài sản
• Định giá bất động sản sau khi công trình đã hoàn thành

Bgroup – Chủ đầu tư bất động sản uy tín hàng đầu Đông Nam Bộ

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bgroup luôn ý thức rất rõ vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư. Với 10 năm kinh nghiệm trong vai trò vừa là tổng thầu xây dựng, vừa là chủ đầu tư. Chúng tôi am hiểu và luôn tuân theo các quy định của pháp luật. Tôn trọng mọi quyền và lợi ích của các đối tác, nhà đầu tư và khách hàng. Sau đây là những lý do giúp Bgroup luôn được các nhà đầu tư tin tưởng lựa chọn:

Nhiều chính sách ưu đãi

Bgroup đem đến cho các nhà đầu tư nhiều chính sách thanh toán ưu đãi. Đặc biệt là về phương thức và kỳ hạn thanh toán. Bên cạnh đó với sự hậu thuẫn từ nhiều ngân hàng lớn như Sacombank BIDV, Vietcombank… Nhà đầu tư lựa chọn các bất động sản do Bgroup làm chủ đầu tư sẽ được hưởng mức lãi vay vô cùng ưu đãi.

Các bất động sản đẳng cấp

Chất lượng bất động sản là yếu tố quan trọng nhất giúp tên tuổi Bgroup ngày càng có độ phủ sóng rộng rãi. Các sản phẩm BĐS của Bgroup đều sở hữu vị trí đắc địa, quy hoạch hợp lý. Đi kèm với hạ tầng giao thông thuận tiện và kết nối thông suốt. Nhiều tiện ích nội khu và ngoại khu như trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm… Thiết kế đa dạng, hội tụ nhiều tinh hoa thiết kế từ phương Đông và phương Tây.

Pháp lý rõ ràng, mức giá cạnh tranh

Đến với Bgroup, nhà đầu tư có thể hoàn toàn yên tâm về pháp lý của dự án. Các dự án đảm bảo tiến độ thực hiện, nghiệm thu đầy đủ và nhanh chóng đưa vào sử dụng. Hỗ trợ làm các thủ tục cấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng căn hộ cho nhà đầu tư. Đặc biệt giá bán các bất động sản của Bgroup luôn rất hợp lý và cạnh tranh so với mặt bằng chung của thị trường.

Trên đây là một số những quy định về vai trò chủ đầu tư. Như vậy có thể thấy, chủ đầu tư có tầm ảnh hưởng lớn đến thế nào đối với dự án. Một dự án có chất lượng ra sao, tiến độ hoàn thành thế nào, pháp lý đầy đủ hay không… Phụ thuộc phần nhiều vào uy tín của chủ đầu tư. Ý thức được điều này, Bgroup luôn không ngừng hoàn thiện, đổi mới và sáng tạo. Góp phần kiến tạo nên những công trình đẳng cấp nhất để cải thiện an sinh xã hội.